房价能不能跌一半?

房价能不能跌一半?

作者:李俊杰 时间:2014-06-27 分类:杂记 评论:0条 浏览:1202

中国的房价能不能跌一半?这是小米科技董事长雷军曾提给万科总裁郁亮的问题。不久前,郁亮和上海媒体高层交流时,谈到了互联网思维对他的冲击。

互联网方式创造高性价比产品

当雷军问郁亮“你们盖的房子价格能不能跌一半”时,郁亮一愣,但仔细思考后觉得这个可能性不是完全没有。2013年底,郁亮在一次内部演讲中说,他担心未来房地产行业会出现类似小米的搅局者,以互联网思维模式打破旧秩序,威胁、甚至取代以万科为代表的行业模式。

在郁亮看来,小米做着再传统不过、再“红海”不过的手机、电视,却在短期内取得巨大成功,是因为它用互联网方式创造出了以前无法想象的高性价比产品。同样的性能以前卖得很贵,而现在很便宜。小米除了核心的研发、用户维护等功能外,生产等环节通过整合资源外包实现,销售也通过互联网直供,没有中间成本。

小米的定价原则是“平进平出”,不赚原材料、零部件等硬件的钱,而是用有吸引力的售价快速抢夺消费者,在软件和互联网应用中开展增值服务。

互联网思维将导致房价大降

来看万科的价值链:筹资、买地、设计、施工、销售、物业管理。郁亮说:“我们买地的钱哪来的?集资,投资者给我们钱或我们借钱。设计谁做?请别人做。施工请别人施工,卖房子请别人卖,物业也是请别人管理。那么我们创造了什么呢?好像没有什么。而我们的行业又这么好,会不会有人想着要取代我们?”

而互联网思维可能是这样的:首先,一批想买房又嫌房价太贵的人组成合伙企业,把买房的钱拿出来,筹资问题就解决了;接着买地,不少房地产项目中地价占房价的比重是20%到30%;设计,不用像现在这样请顶级设计事务所,住房其实是很简单的需求,找一些好的户型在网上征求意见和修改,自己就可以完成;建筑施工安装,公司这么多,可以外包;销售,自己消化,连外包也不用,更不用去建豪华的“营销中心”。这样的模式,资金成本低,设计成本低,几乎没有营销成本,房价就会大幅下降。

“至于审批环节,如果按照互联网思维,都在网上公布,审批实时透明,不也就加快审批了吗?问题不在于互联网思维能不能让房价跌一半,而在于用互联网这种思维看未来,现在所有的模式未必就是合理的,不能改变的。”郁亮说。

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